Frais de notaire à Ganges

Sur les 5 973 € d’un appartement au prix médian, 4 707,28 € sont des droits et taxes (droit départemental, taxe communale, frais d’assiette), 1 191,01 € les émoluments TTC du notaire au barème réglementé et 74,50 € la contribution de sécurité immobilière.

Sur les 14 862 € d’une maison au prix médian, 12 321,08 € sont des droits et taxes (droit départemental, taxe communale, frais d’assiette), 2 346,36 € les émoluments TTC du notaire au barème réglementé et 195,00 € la contribution de sécurité immobilière.

Le département applique la majoration temporaire permise par la loi de finances pour 2025 : 5,00 % de droit départemental depuis le 1er avril 2025, contre 4,50 % pour un primo-accédant.

Ganges : 76 ventes publiées dans DVF sur le dernier millésime, dont 35 ventes d’appartement et 13 ventes de maison retenues pour les prix.

La moitié centrale des ventes d’appartement s’est faite entre 1 088 €/m² et 1 726 €/m², pour une médiane de 1 294 €/m².

Pour une maison, la moitié centrale des ventes va de 1 300 €/m² à 2 833 €/m², médiane 2 143 €/m².

Le prix médian d’un appartement à Ganges est passé de 1 062 €/m² en 2021 à 1 294 €/m² en 2025, soit 22 % de hausse.

Le prix médian d’une maison à Ganges est passé de 1 841 €/m² en 2021 à 2 143 €/m² en 2025, soit 16 % de hausse.

Pour une maison, le prix médian a culminé à 2 345 €/m² en 2023 avant de redescendre.

Ganges : 50,54 % de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025, dont 39,18 % pour la commune et 10,74 % pour l’intercommunalité.

Ce taux de 50,54 % s’applique à la base d’imposition : la moitié de la valeur locative cadastrale du logement.

Le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est de 15,90 % : la DGFiP l’affiche à part du taux global.

Pour un terrain (propriétés non bâties), le taux global est de 173,89 %.

Le taux global est passé de 49,15 % en 2021 à 50,54 % en 2025 : 1,39 point de plus, soit une hausse de 3 % du taux.

Sur un an, il a augmenté de 0,04 point (il était de 50,50 % en 2024).

Ganges : l’eau potable coûte 2,33 €/m³ TTC au 1er janvier 2025, pour une consommation de référence de 120 m³ par an, soit 280 € par an, abonnement compris.

L’assainissement collectif ajoute 2,32 €/m³ TTC pour les mêmes 120 m³, soit 278 € par an.

Eau et assainissement réunis : 4,65 €/m³, soit 558 € par an — plus que la médiane des 280 communes de l’Hérault dont les deux prix sont connus (4,24 €/m³).

Le service d’eau potable est organisé par Syndicat Intercommunal Eau/ANC de Ganges, qui en a confié l’exploitation à Nicollin Eau.

Ce sont les prix que les services déclarent à l’Observatoire des services publics d’eau et d’assainissement pour l’exercice 2024 : abonnement, consommation, redevances de l’agence de l’eau et TVA compris. Une facture réelle dépend de la consommation du foyer ; 120 m³ par an est la référence de l’INSEE pour comparer les prix.

Ganges : 4 239 894 € de dette au 31 décembre 2025, soit 1 076 € par habitant (budget principal).

Il faudrait 3,2 ans pour rembourser cette dette si toute l’épargne brute de 2025 (1 328 509 €) y était consacrée : c’est la capacité de désendettement.

La dette par habitant est supérieure à la médiane des 1 021 communes de 3 500 à 4 999 habitants : 610 €.

En 2025, Ganges a perçu 1 168 € de recettes de fonctionnement par habitant, dont 500 € d’impôts locaux, et en a dépensé 831 €.

Le remboursement de la dette, capital et intérêts, a représenté 100 € par habitant en 2025 ; les dépenses d’équipement, 446 €.

Ce sont les comptes de gestion 2025 du budget principal, arrêtés après la clôture de l’exercice : ils disent ce qui a été encaissé, dépensé et emprunté, pas ce qui sera voté ensuite. Une dette finance le plus souvent des équipements durables ; seule, elle ne dit pas si la gestion est bonne ou mauvaise.

La dette est passée de 3 612 520 € fin 2020 à 4 239 894 € fin 2025 : 17 % de plus.

Sur l’année 2025, elle a augmenté de 197 609 € (elle était de 4 042 285 € fin 2024).

Ganges : le loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 10,61 €/m², charges comprises, en 2025 (intervalle à 95 % : 8,48 €/m² à 13,28 €/m²), soit 552 € par mois pour 52 m².

Une maison s’y loue moins cher au m² qu’un appartement : 8,09 €/m² contre 10,61 €/m², soit 2,52 €/m² de moins.

Les petites surfaces s’y louent plus cher au m² : 11,15 €/m² pour un studio ou un deux-pièces, 9,42 €/m² pour un trois-pièces ou plus, 18 % de plus.

Aux surfaces de référence de l’ANIL, le loyer charges comprises est de 552 € par mois pour un appartement de 52 m², 412 € pour un studio ou deux-pièces de 37 m² et 744 € pour une maison de 92 m².

Repère : la médiane des communes publiées sur ce site où l’ANIL calcule ce loyer est de 12,15 €/m² pour un appartement. Un loyer d’annonce, charges comprises : ni un loyer signé, ni un plafond.

Un appartement se loue 10,61 €/m² charges comprises à Ganges (annonces, ANIL) et s’y vend 1 294 €/m² (ventes DVF de 2025) : un rendement locatif brut de 9,8 % par an.

Repère : le rendement brut médian des communes publiées est de 6,1 % pour un appartement. Brut : avant charges, taxe foncière, vacance et frais.

Sur 1 211 logements diagnostiqués à Ganges entre le 1er juillet 2021 et le 5 octobre 2026 (DPE publiés par l’ADEME), 39 logements sont des passoires thermiques, classés F ou G : 3,2 %, dont 0,4 % en G.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en France métropolitaine (bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement) : c’est le cas de 5 logements parmi ceux diagnostiqués à Ganges. Les 34 logements classés F ne pourront plus l’être à partir du 1er janvier 2028, les 100 logements classés E à partir du 1er janvier 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Par type de logement : 2,8 % de passoires thermiques parmi les 999 appartements diagnostiqués, 5,2 % parmi les 212 maisons diagnostiquées.

Repère : la part médiane de passoires thermiques des communes publiées est de 12,0 %. Le DPE ne couvre que les logements diagnostiqués depuis juillet 2021 (vente, location…) : l’ADEME prévient que sa base ne couvre pas l’ensemble du parc et n’en est pas représentative.

En 2025, la police et la gendarmerie ont enregistré 20 cambriolages de logement à Ganges, soit 7,5 cambriolages pour 1 000 logements (SSMSI, données publiées le 9 juillet 2026).

La même année : 8 véhicules volés, 49 infractions de destructions et dégradations volontaires et 18 victimes de violences physiques hors cadre familial.

Le tableau donne, pour chaque indicateur, les faits enregistrés en 2025, leur taux pour 1 000 habitants (pour 1 000 logements pour les cambriolages ; population 2023 et logements 2022 du recensement de l’Insee) et les faits enregistrés en 2022.

Ce sont des faits enregistrés en 2025 par la police et la gendarmerie — après une plainte, un signalement, un flagrant délit ou à l’initiative des services —, pas toute la délinquance : selon les enquêtes Cadre de vie et sécurité citées par le SSMSI, 74 % des victimes de cambriolage portaient plainte en moyenne de 2011 à 2018, 12 % seulement des victimes de violences sexuelles hors ménage. Les faits sont comptés dans la commune où ils ont été commis et rapportés à ses seuls habitants (à ses logements pour les cambriolages) : une commune touristique ou commerçante, où passent beaucoup de visiteurs et de clients, peut avoir un taux élevé.

Le SSMSI ne diffuse pas 3 indicateurs de ce tableau pour Ganges en 2025 : il ne publie le chiffre d’une commune que si plus de 5 faits y ont été enregistrés pendant 3 années successives (ou aucun fait 3 années de suite), par prudence sur les petits nombres et par secret statistique. Ces cases restent vides : ce n’est pas zéro.

Repère : le taux médian de cambriolages des communes publiées sur ce site est de 6,4 cambriolages pour 1 000 logements.

Pour les revenus de 2024, les 2 848 foyers fiscaux de Ganges ont déclaré en moyenne 18 544 € de revenu fiscal de référence par foyer ; 27,0 % d’entre eux paient l’impôt sur le revenu (DGFiP, IRCOM, données publiées le 26 mai 2026).

Les foyers qui déclarent des salaires (49,6 % des foyers) en déclarent en moyenne 21 296 € par an ; ceux qui perçoivent des retraites ou pensions (44,5 %), 20 883 €.

Ce sont des montants par foyer fiscal et avant impôt, pas des salaires individuels : un couple marié ou pacsé fait en principe une seule déclaration, et un foyer où deux personnes travaillent déclare deux salaires. Salaires et pensions sont comptés avant la déduction forfaitaire de 10 %. Ce sont des moyennes : quelques hauts revenus les tirent vers le haut.

Selon l’Insee, le niveau de vie médian de Ganges est de 19 280 € par an en 2023, soit 1 607 € par mois : la moitié des habitants vivent avec moins, l’autre moitié avec plus. Le niveau de vie est le revenu disponible du ménage (après impôts directs, prestations sociales comprises) divisé par son nombre d’unités de consommation.

Repère loyer / revenu : pour une personne seule au niveau de vie médian de Ganges, le loyer d’annonce d’un studio ou deux-pièces de 37 m² (412 € par mois, charges comprises) représente 25,6 % de son revenu.

Ce n’est qu’un ordre de grandeur, pas le taux d’effort d’un ménage réel : le loyer est celui des annonces (ANIL), les revenus ceux de 2023, et la médiane mêle locataires et propriétaires. Une personne seule compte une unité de consommation : son revenu disponible est égal à son niveau de vie.

Repère : la moitié des communes publiées sur ce site ont un revenu fiscal de référence moyen inférieur à 31 274 € par foyer.

Ganges fait partie de la communauté de communes des Cévennes Gangeoises et Suménoises, dans l’Hérault (région Occitanie).