Frais de notaire d’un viager : sur le bouquet et le capital de la rente

Un viager est une vente : le bien change de propriétaire le jour de l’acte, et l’acquéreur — le débirentier — supporte les frais d’acquisition comme dans toute vente. Ce qui change, c’est le prix. Il n’est pas versé en une fois mais en deux parts, un bouquet payé comptant et une rente versée jusqu’au décès du vendeur ; et quand le vendeur reste dans les lieux, le bien vaut moins que libre. L’administration a réglé la question : les droits se calculent sur le prix tel que l’acte l’exprime, bouquet plus capital de la rente. Ce guide lit cette règle et chiffre un viager occupé.

À retenir : quand « le prix est […] formé par une rente viagère », « la perception est alors établie sur le capital de la rente exprimé dans l’acte » ou, à défaut, sur « une déclaration estimative des parties » que l’administration peut contrôler « en utilisant les barèmes des compagnies d’assurances sur la vie » (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10, § 60). Le taux est celui de l’ancien — droit départemental, taxe communale, frais d’assiette — et les émoluments du notaire suivent le barème de la vente sur la même base.

L’assiette : bouquet plus capital de la rente

Le prix d’un viager s’écrit dans l’acte en deux lignes : le bouquet, somme payée à la signature, et la rente, avec son capital — la valeur que les parties lui donnent, calculée sur l’espérance de vie du crédirentier à partir des tables des assureurs ou de la Caisse nationale de prévoyance. C’est la somme des deux qui fonde l’impôt : « la perception est alors établie sur le capital de la rente exprimé dans l’acte (taxation du prix converti en rente viagère) ou fixé par une déclaration estimative des parties (prix consistant directement en rente viagère) ». L’administration « peut, pour contrôler l’évaluation fournie par les parties, utiliser les barèmes des compagnies d’assurances sur la vie ou de la caisse nationale de prévoyance » (§ 60) : un capital de rente sous-évalué s’expose à un redressement.

Quand le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation — le viager occupé —, la valeur de ce droit est déduite de la valeur libre du bien pour fixer le prix : c’est pourquoi bouquet et rente d’un viager occupé totalisent nettement moins que le prix d’un bien libre. Les droits ne portent que sur ce prix réduit ; le droit d’usage conservé par le vendeur n’est pas transmis, donc pas taxé. Une rente « stipulée pour une durée fixe » n’est pas un viager mais « une vente moyennant un prix payable par annuités », taxée sur la somme des annuités (§ 60 et 70).

Les taux : ceux de l’ancien

Un viager porte presque toujours sur un logement ancien : le droit départemental voté entre 1,20 % et 4,50 %, 5 % jusqu’au 31 mars 2028 là où le département l’a décidé (article 1594 D et loi de finances pour 2025), la taxe communale de 1,20 %, les frais d’assiette de 2,37 % du droit départemental. Les émoluments du notaire suivent le barème de la vente (article A444-91 : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % jusqu’à 17 000 €, 1,064 % jusqu’à 60 000 €, 0,799 % au-delà), sur le même prix. La contribution de sécurité immobilière est de 0,10 % (article 881 K). Le guide sur la composition des frais détaille chaque poste ; le simulateur donne le montant pour le prix total, en saisissant bouquet plus capital de la rente comme prix.

L’exemple : un viager occupé à 60 000 € de bouquet et 800 € de rente

Un appartement dont la valeur libre est de 260 000 €, vendu occupé par une vendeuse de 78 ans : bouquet de 60 000 €, rente de 800 € par mois dont l’acte exprime le capital à 120 000 €. Le prix taxable est de 180 000 €, dans un département à 5 %.

Les mêmes 260 000 € payés comptant, libres, auraient coûté 19 657,68 € de frais : l’écart est celui de l’assiette, pas d’un régime de faveur. Les débours s’ajoutent au coût réel.

Ce que le viager ne change pas, et ce qu’il ajoute

Il ne change ni le taux ni le barème, et n’ouvre aucun abattement. Il ajoute des clauses que le notaire rédige et qui se paient au tarif ou aux honoraires — l’indexation de la rente, la clause résolutoire en cas de défaut de paiement, le privilège du vendeur inscrit pour garantir la rente, la répartition des charges et des travaux entre le vendeur occupant et l’acquéreur. L’inscription du privilège du vendeur suit les règles des inscriptions, exposées dans le guide sur les garanties. Côté vendeur, la rente est un revenu imposable pour une fraction qui dépend de son âge à la première échéance ; c’est une question d’impôt sur le revenu, hors de ce guide.

Questions fréquentes

Les frais de notaire d’un viager sont-ils réduits ?

Ni réduits ni majorés : ce sont les frais d’une vente dans l’ancien, calculés sur le prix exprimé — bouquet plus capital de la rente (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-10, § 60). Un viager occupé coûte moins de frais qu’un achat libre parce que son prix est plus bas, pas parce que le taux l’est.

Sur quoi se calculent les droits si le bien est vendu occupé ?

Sur le prix convenu, qui tient compte du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur : bouquet plus capital de la rente tels qu’ils figurent dans l’acte. La valeur libre du bien ne sert pas d’assiette, sauf si l’administration établit que le prix déclaré est sous-évalué.

Qui paie les frais de notaire dans un viager ?

L’acquéreur, comme dans toute vente, sauf stipulation contraire de l’acte : les frais d’actes sont à la charge de l’acheteur (code civil, article 1593) et les droits à celle du nouveau possesseur (CGI, article 1712), comme le rappelle le guide sur qui paie.

Comment le capital de la rente est-il fixé ?

Par les parties, dans l’acte, à partir de l’espérance de vie du vendeur ; l’administration contrôle cette évaluation avec « les barèmes des compagnies d’assurances sur la vie ou de la caisse nationale de prévoyance » (§ 60). Le notaire s’appuie sur ces tables pour que le capital exprimé tienne devant l’administration.