Frais de notaire d’un garage ou d’une place de parking : pourquoi ils pèsent plus lourd

Un garage, un box ou une place de parking s’achètent devant notaire comme un appartement : même acte de vente, mêmes droits de mutation, même barème d’émoluments, même publication au fichier immobilier. Rien, dans les textes, ne prévoit un régime propre aux stationnements. Ce qui change, c’est le prix — et sur un petit prix, les frais pèsent plus lourd, pour deux raisons que ce guide lit dans les textes : le barème du notaire est dégressif, ses premières tranches sont les plus chères, et deux planchers s’appliquent quel que soit le montant.

À retenir : dans un département au taux de 5 %, un garage ancien à 15 000 € supporte environ 1 427 € de droits, d’émolument de vente et de contribution de sécurité immobilière, soit 9,5 % du prix, hors émoluments de formalités et débours ; un logement à 250 000 € en supporte environ 7,6 %. En revanche, le total des émoluments du notaire — acte et formalités — est plafonné à 10 % de la valeur du bien, sans pouvoir descendre sous 90 € (article A444-175 du code de commerce).

Les droits de mutation : le même taux qu’un logement

La vente d’un garage ancien entre particuliers supporte les droits d’un immeuble ancien : le droit départemental fixé par le conseil départemental (article 1594 D du code général des impôts : 4,50 % au plus, et jusqu’à 5 % dans les départements qui ont voté la majoration temporaire exposée dans le guide sur la composition des frais), la taxe additionnelle de 1,20 % (article 1584) et le prélèvement de l’État pour frais d’assiette et de recouvrement, 2,37 % du droit départemental (article 1647, V). Ces trois termes sont proportionnels au prix : sur un garage comme sur une maison, ils font environ 5,8 % du prix au taux de 4,50 %, 6,3 % au taux de 5 %. Ce n’est donc pas là que naît l’écart.

Un garage acheté neuf à un promoteur relève, comme un logement neuf, du régime de la TVA et d’une taxe de publicité foncière réduite : voir le guide sur le neuf.

Les émoluments : un barème dégressif, où les premiers euros coûtent le plus

L’émolument du notaire pour une vente suit le barème de l’article A444-91 du code de commerce, appliqué au prix, tranche par tranche : 3,870 % de 0 à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Chaque vente paie donc ses premiers 6 500 € au taux le plus fort. Sur un garage à 15 000 €, tout le prix tombe dans les deux premières tranches ; sur un logement à 250 000 €, l’essentiel tombe dans la dernière, à 0,799 %.

La TVA à 20 % s’y ajoute : 464,65 € TTC pour le garage.

Deux planchers et un plafond

Deux montants minimaux s’imposent, quel que soit le prix. La contribution de sécurité immobilière, due pour la publication de l’acte au fichier immobilier, est de 0,10 % de la valeur (article 881 K du code général des impôts), mais son montant « ne peut être inférieur à » 15 € par acte (article 881 M, b) : sur un garage à 15 000 €, les deux coïncident ; en dessous, c’est le plancher qui s’applique. Et le total des émoluments du notaire pour la mutation, s’il est écrêté, ne peut être ramené en dessous de 90 € (article A444-175).

Ce même article pose le plafond qui protège les petits prix : le notaire additionne l’émolument de l’acte de mutation et ceux des formalités liées à son accomplissement ; si cette somme « excède 10 % de la valeur du bien ou du droit faisant l’objet de la mutation, le total des émoluments perçus par le notaire au titre de cette mutation est écrêté à ce montant, sans pouvoir être inférieur à 90 € ». Sur un garage à 15 000 €, les émoluments d’acte et de formalités ne peuvent pas dépasser 1 500 € hors taxe ; sur une place à 5 000 €, 500 €. Le plafond ne touche ni les droits de mutation, ni la contribution de sécurité immobilière, ni les débours, qui ne sont pas des émoluments.

Le calcul complet sur un garage à 15 000 €

Dans un département au taux de 5 % :

Soit 9,5 % du prix. Le même calcul sur un logement à 250 000 € dans le même département donne 18 920 € environ, 7,6 % du prix (le détail est dans le guide sur la composition des frais). Les émoluments de formalités et les débours s’ajoutent dans les deux cas ; sur un petit prix, ce sont eux que l’écrêtement à 10 % peut limiter.

Acheter le garage avec le logement, ou à part

Quand le garage ou la place est vendu avec le logement, dans le même acte et pour un prix global, le barème s’applique une seule fois, au prix total : les premières tranches, les plus chères, ne sont payées qu’une fois, et la contribution de sécurité immobilière n’est due qu’une fois. Acheté séparément, par un second acte, le stationnement paie à nouveau ses premiers 6 500 € au taux de 3,870 %, sa propre contribution minimale et ses propres formalités. Les droits de mutation, proportionnels, sont les mêmes dans les deux cas.

Questions fréquentes

Les frais de notaire d’un parking sont-ils plafonnés ?

Les émoluments du notaire le sont : leur total pour la vente, acte et formalités compris, est écrêté à 10 % de la valeur du bien, sans descendre sous 90 € (article A444-175 du code de commerce). Les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière ne le sont pas.

Un garage paie-t-il les mêmes droits qu’un appartement ?

Oui : le code général des impôts ne distingue pas les stationnements. Le droit départemental de l’article 1594 D, la taxe additionnelle de l’article 1584 et les frais d’assiette de l’article 1647 s’appliquent au prix de la même façon.

Pourquoi les frais paraissent-ils si élevés sur un petit prix ?

Parce que le barème des émoluments est dégressif — 3,870 % sur les premiers 6 500 €, 0,799 % au-delà de 60 000 € — et que la contribution de sécurité immobilière a un minimum de 15 € par acte. Sur un bien à 15 000 €, ces deux effets portent les frais vers 9,5 % du prix, contre 7,6 % environ sur un logement à 250 000 €.