Frais de notaire d’un partage : divorce à 1,10 %, succession à 2,50 %, émoluments, exemple

Sortir d’une indivision — après un divorce, une rupture de PACS, une succession, ou simplement un achat à deux — passe par un acte de partage, notarié dès qu’un immeuble est en jeu. Cet acte a son impôt propre, le droit de partage, et son barème d’émoluments, distinct de celui d’une vente. Les deux se calculent sur des bases différentes : l’impôt sur l’actif net, les émoluments sur l’actif brut. Ce guide lit les textes et chiffre un cas courant : une maison de 300 000 € grevée d’un prêt de 100 000 €, partagée entre deux ex-époux. Le même calcul sur vos propres chiffres se fait dans le simulateur des frais de partage chez le notaire.

À retenir : le droit de partage est de 2,50 % de l’actif net partagé (article 746 du CGI), « ramené […] à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022, pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité ». Dans les partages de succession, de communauté conjugale, entre époux ou partenaires de PACS, la soulte n’est pas taxée comme une vente (article 748).

Le droit de partage : 2,50 %, ou 1,10 % après une séparation

« Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit, pourvu qu’il en soit justifié, sont assujettis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % » (article 746). Le même article ramène ce taux « à 1,10 % à compter du 1er janvier 2022, pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité ». Le partage entre concubins non pacsés, entre frères et sœurs héritiers, entre associés, reste à 2,50 %.

L’assiette est nette : le droit est « liquidé sur le montant de l’actif net partagé » (article 747) — la valeur des biens moins les dettes qui les grèvent, le capital restant dû d’un prêt en premier lieu. Une maison de 300 000 € avec 100 000 € de prêt restant se partage sur 200 000 € : 2 200 € de droit après un divorce, 5 000 € dans une succession.

La soulte : pas un prix de vente

Quand l’un des indivisaires garde le bien et paie l’autre, la somme versée est une soulte. L’article 747 prévoit en principe que « l’impôt sur ce qui en est l’objet est perçu aux taux prévus pour les ventes » — c’est-à-dire les droits de mutation de 5 % à 5,80 %. Mais l’article 748 y fait exception pour les cas les plus courants : les partages « de biens meubles ou immeubles dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale », entre les membres de l’indivision et leurs proches, « ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes », et « il en est de même […] des partages portant sur des biens indivis acquis par des partenaires ayant conclu un pacte civil de solidarité ou par des époux, avant ou pendant le pacte ou le mariage ». Dans ces cas, « l’imposition est liquidée sur la valeur nette de l’actif partagé déterminée sans déduction de ces soultes » : la soulte est dans l’assiette du droit de partage, à 1,10 % ou 2,50 %, pas dans celle d’une vente.

Deux concubins sans PACS qui se partagent la maison achetée ensemble n’ont pas cette exception : la soulte y est taxée au taux des ventes, sur la part rachetée.

Les émoluments du notaire : sur l’actif brut

Le partage a son barème, l’article A444-121 du code de commerce : un émolument proportionnel « à l’actif brut, déduction faite seulement des legs particuliers » — 4,837 % jusqu’à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, 0,998 % au-delà. C’est le même barème qu’une donation, et il est plus élevé que celui d’une vente (3,870 % à 0,799 %). Surtout, il porte sur le brut : la dette déduite pour l’impôt ne l’est pas pour les émoluments. Sur 300 000 € d’actif brut : 314,41 + 209,48 + 571,90 + 2 395,20 = 3 490,97 € hors taxe, 4 189,16 € TTC. Les reprises en nature — ce que chacun reprend en propre — supportent un émolument non dégressif de 0,484 %, et l’émolument principal « n’est perçu qu’une seule fois sur les valeurs qui figurent dans plusieurs opérations successives comprises dans un même acte de liquidation ».

La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % de la valeur des immeubles (article 881 K), s’ajoute quand l’acte est publié : 300 € ici.

L’exemple : 300 000 € de maison, 100 000 € de prêt, deux ex-époux

Les débours — état hypothécaire, publication, copies — s’ajoutent au coût réel. Si le partage prévoit une soulte de 100 000 € versée par l’ex-époux qui garde la maison, elle ne change rien à ce tableau : elle est dans l’actif net partagé, taxé à 1,10 %.

Questions fréquentes

Quel est le taux du droit de partage en cas de divorce ?

1,10 % de l’actif net partagé depuis le 1er janvier 2022 (article 746 du CGI), pour les partages « consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d’un pacte civil de solidarité ». Il était de 2,50 % avant 2021, puis 1,80 % en 2021.

Le rachat de la part de l’ex-conjoint est-il taxé comme une vente ?

Non, s’il se fait dans le partage de la communauté ou d’un bien acheté par les époux ou partenaires : l’article 748 exclut les soultes de la taxation comme vente, et le droit de partage se calcule sur la valeur nette sans déduire la soulte. Entre concubins non pacsés, la soulte relève des droits de vente.

Sur quoi se calculent les émoluments d’un partage ?

Sur l’actif brut, « déduction faite seulement des legs particuliers » (article A444-121 du code de commerce), au barème de 4,837 % à 0,998 % par tranches — le barème de la donation, pas celui de la vente. Une maison de 300 000 € grevée d’un prêt donne 4 189,16 € TTC, quel que soit le capital restant dû.

Peut-on éviter l’acte de partage ?

Tant qu’un immeuble reste en indivision, aucun acte n’est obligatoire ; mais vendre le bien à un tiers, ou le faire passer à un seul des indivisaires, exige un acte notarié — vente ou partage — et l’impôt qui va avec. Dans un divorce, le partage des biens immobiliers doit être réglé par acte notarié avant que le juge, ou la convention de divorce par consentement mutuel, ne le constate.