Que valent l’usufruit et la nue-propriété ?

Pour les droits de donation et de succession, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas estimée au cas par cas : elle suit le barème de l’article 669 du code général des impôts. L’usufruit viager vaut une fraction de la pleine propriété qui dépend de l’âge révolu de l’usufruitier au jour de la donation ou du décès — 90 % avant 21 ans, puis 10 points de moins par tranche de dix ans, jusqu’à 10 % à partir de 91 ans ; la nue-propriété vaut le reste.

Valeur de l’usufruit

120 000 €

Valeur de la nue-propriété: 180 000 €
Part de l’usufruit: 40 %
Part de la nue-propriété: 60 %

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Le barème de l’article 669, par âge de l’usufruitier
Usufruit viager : âge révolu de l’usufruitier au jour de la donation ou du décès	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété	Part de l’usufruit	Part de la nue-propriété
Moins de 21 ans	270 000 €	30 000 €	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	240 000 €	60 000 €	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	210 000 €	90 000 €	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	180 000 €	120 000 €	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	150 000 €	150 000 €	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	120 000 €	180 000 €	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	90 000 €	210 000 €	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	60 000 €	240 000 €	20 %	80 %
91 ans et plus	30 000 €	270 000 €	10 %	90 %

Le barème fiscal sert au calcul des droits de donation et de succession ; il ne dit pas la valeur économique du démembrement, qui peut être estimée autrement dans une vente. Un usufruit temporaire vaut 23 % par période de dix ans « sans fraction » : pour une durée qui n’est pas un multiple de dix ans, demandez la lecture de votre notaire — l’outil ne calcule que 10, 20 et 30 ans.

Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans égard à l’âge de l’usufruitier. Donner la nue-propriété d’un bien en gardant l’usufruit réduit donc l’assiette des droits : si le donateur a 65 ans, les droits portent sur 60 % de la valeur du bien.

Barème relu le 29 septembre 2026 sur les sources officielles : Évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété — art. 669 du CGI · Démembrement du droit de propriété (usufruit viager, usufruit à durée fixe) — BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 · Connaître les valeurs fiscales d’un usufruit et d’une nue-propriété — service-public.gouv.fr