Impôt sur les revenus locatifs : micro-foncier ou micro-BIC ?
En location nue, le micro-foncier s’applique quand les loyers de l’année ne dépassent pas 15 000 € : un abattement de 30 % tient lieu de toutes les charges (article 32 du code général des impôts). En location meublée, le micro-BIC applique un abattement de 50 % pour la location de longue durée et le meublé de tourisme classé, jusqu’à 83 600 € de loyers pour les revenus de 2026 (77 700 € pour ceux de 2025), et de 30 % jusqu’à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé ; l’abattement n’est jamais inférieur à 305 € (article 50-0).
Loyers restants après impôt et prélèvements sociaux, avant charges
6 428 €
- Revenu imposable après abattement
- 6 720 €
- Impôt sur le revenu, au taux marginal choisi
- 2 016 €
- Prélèvements sociaux
- 1 156 €
- Total impôt et prélèvements
- 3 172 €
- Le régime micro s’applique-t-il ?
- Oui — les loyers sont sous le plafond
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| Type de location | Loyers restants après impôt et prélèvements sociaux, avant charges | Revenu imposable après abattement | Total impôt et prélèvements |
|---|---|---|---|
| Location nue — micro-foncier, 30 % | 6 428 € | 6 720 € | 3 172 € |
| Meublé de longue durée — micro-BIC, 50 % | 7 267 € | 4 800 € | 2 333 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes — 50 % | 7 267 € | 4 800 € | 2 333 € |
| Meublé de tourisme non classé — 30 % | 6 334 € | 6 720 € | 3 266 € |
Estimation au taux marginal : si les loyers font changer le foyer de tranche, l’impôt réel diffère. Le plafond du micro-BIC s’apprécie sur les recettes de l’une des deux années précédentes, avec une tolérance la première année de dépassement ; celui du micro-foncier inclut les revenus de parts de SCI. Sont exclus du micro-foncier, entre autres, les monuments historiques et les logements sous un dispositif d’amortissement ou de déduction spécifique (Robien, Borloo, Cosse…) ou sous Loc’Avantages. Au-delà de 23 000 € de recettes, la location meublée peut relever des cotisations sociales plutôt que des 18,6 % : l’outil ne le calcule pas. Le régime réel, qui déduit charges, intérêts d’emprunt et, en meublé, amortissements, peut être plus avantageux : l’outil ne le calcule pas.
Le revenu qui reste s’ajoute aux autres revenus du foyer et supporte l’impôt au taux marginal, plus les prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Au-delà des plafonds — en meublé, deux années de suite —, ou sur option, c’est le régime réel, qui déduit les charges effectives : l’outil le signale sans le calculer.
Barème relu le 30 septembre 2026 sur les sources officielles : Micro-foncier : abattement de 30 %, 15 000 € de loyers — art. 32 du code général des impôts · Micro-BIC : abattements de 50 % et 30 %, plafonds, minimum de 305 € — art. 50-0 du code général des impôts · BOFiP, BOI-BAREME-000044 du 19 août 2026 : les seuils du micro-BIC par année · Service-public.gouv.fr, fiche F1991 sur les revenus fonciers (vérifiée le 15 avril 2026) · Service-public.gouv.fr, fiche F32744 sur la location meublée (vérifiée le 15 avril 2026) · Impots.gouv.fr, brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026, « Principales nouveautés » (prélèvements sociaux)