Don de 100 000 € exonéré pour un logement neuf ou une rénovation, jusqu’au 31/12/2026

Depuis le 16 février 2025 et jusqu’au 31 décembre 2026, une somme d’argent donnée à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant — ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce — est exonérée de droits de donation si elle sert à acheter un logement neuf ou à rénover énergétiquement sa résidence principale. C’est l’article 790 A bis du code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2025. Le calcul sur vos chiffres se fait dans le simulateur du don exonéré.

Combien peut-on donner sans droits

Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € d’un grand-parent, soit 300 000 € en franchise de droits. Le même donateur peut verser en plusieurs fois, dans la limite de 100 000 €.

L’exonération s’ajoute aux avantages habituels : sur la part qui dépasse, le bénéficiaire garde l’abattement de son lien de parenté (100 000 € pour un enfant, 31 865 € pour un petit-enfant) et, si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire au moins 18 ans, l’exonération du don familial de 31 865 € (article 790 G). Seule la part non exonérée entre dans le rappel des donations des quinze dernières années.

À quoi l’argent doit servir, et quand

La somme doit être affectée au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement :

• à l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• ou à des travaux et dépenses de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, dans le logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il occupe comme résidence principale.

Ne sont pas éligibles : l’achat d’un terrain à bâtir, la construction d’une maison en dehors d’une VEFA, le remboursement anticipé d’un prêt ayant financé un achat dont l’acte a été signé avant le 15 février 2025, l’apport à une société civile immobilière. Si la somme donnée dépasse le prix du logement ou le montant des travaux, seule la part réellement affectée est exonérée. Les dépenses qui ont déjà ouvert droit à MaPrimeRénov’, au crédit d’impôt pour l’emploi à domicile ou à une déduction de revenus fonciers ne comptent pas.

Les obligations pendant cinq ans

Le logement acheté doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué comme résidence principale, pendant cinq ans à compter de l’achat ou de l’achèvement ; il ne peut pas être loué à un membre de son foyer fiscal. Après des travaux, le logement doit rester sa résidence principale cinq ans à compter de leur achèvement. En cas de vente avant cinq ans, l’exonération est remise en cause : les droits sont dus avec l’intérêt de retard. Le décès du bénéficiaire pendant ces cinq ans ne la remet pas en cause.

Trois exemples

Calculs du simulateur, don d’un seul donateur entièrement affecté à un logement neuf, donateur de moins de 80 ans et bénéficiaire majeur :

Sans le don familial de l’article 790 G (donateur de 80 ans ou plus), les 200 000 € donnés à un enfant coûteraient 18 194,35 € de droits hors exonération, et toujours 0 € avec elle.

Déclarer le don

Le don se déclare sur le formulaire papier de déclaration de don manuel et de sommes d’argent, en deux exemplaires, au service fiscal chargé de l’enregistrement. Le bénéficiaire conserve toutes les pièces justificatives : acte d’achat, factures des travaux.

Questions fréquentes

Jusqu’à quand faut-il faire le don ?

La somme doit être versée au plus tard le 31 décembre 2026. Le bénéficiaire a ensuite jusqu’au dernier jour du sixième mois suivant le versement pour l’affecter à l’achat ou aux travaux.

Peut-on cumuler avec l’abattement de 100 000 € d’un parent ?

Oui. L’exonération de 100 000 € porte sur la somme affectée au logement ; l’abattement du lien de parenté et le don familial de 31 865 € restent disponibles pour le surplus. Un parent de moins de 80 ans peut ainsi transmettre 231 865 € sans droits à un enfant majeur qui achète un logement neuf.