Frais de notaire primo-accédant : le droit réduit par département

Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent relever le droit d’enregistrement d’un achat immobilier de 4,50 % à 5 % du prix ; quatre-vingt-neuf l’ont fait. Mais la loi qui l’autorise en exclut l’acheteur qui acquiert sa première propriété pour en faire sa résidence principale : pour lui, le taux reste celui d’avant. C’est la seule différence entre les frais d’un primo-accédant et ceux de tout autre acheteur — et elle se lit dans le texte.

À retenir : le primo-accédant paie 4,50 % de droit départemental dans les départements passés à 5 %, soit 1 250 € de moins sur un achat à 250 000 €. Dans l’Indre et les Hautes-Pyrénées, son taux est de 3,80 % ; en Savoie, de 4,00 %.

Ce que dit la loi

L’article 116 de la loi de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à porter le droit d’enregistrement au-delà de 4,50 %, sans dépasser 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (II, A). Le B du même II écarte cette majoration « lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété » et qu’il est « destiné à l’usage de sa résidence principale ». Le taux de droit commun, 4,50 %, est celui de l’article 1594 D du code général des impôts.

Le même article 116 crée l’article 1594 F septies : un département peut, par délibération, réduire son taux ou exonérer ces mêmes premiers achats, à condition que l’acquéreur s’engage à occuper le bien comme résidence principale, de manière continue, pendant cinq ans au moins à compter de l’acquisition.

Le taux du primo-accédant, département par département

Le tableau DGFiP des taux applicables (relevé au 1er juin 2026) donne, pour chaque département, le taux voté et celui réservé au primo-accédant. Les fiches de commune du site le reprennent ; ce guide en donne la lecture d’ensemble.

Dans les dix départements restés à 4,50 %, être primo-accédant ne change donc rien aux droits. Le simulateur du site connaît les 101 départements et applique le bon taux selon l’acheteur.

Ce que ça change en euros

Le droit départemental s’applique au prix du bien, mobilier exclu. Sur 250 000 €, 5 % font 12 500 € et 4,50 % en font 11 250 € : 1 250 € d’écart. À ce droit s’ajoutent la taxe communale et les frais d’assiette, que le simulateur calcule au centime ; les émoluments du notaire, eux, ne dépendent pas de la qualité de l’acheteur — c’est le barème de l’article A444-91 du code de commerce, 3,870 % à 0,799 % par tranches, pour tout le monde. Les autres moyens de réduire les frais de notaire sur le même achat de 250 000 € — le mobilier listé, la commission d’agence à la charge de l’acquéreur, la remise sur les émoluments — font gagner de 288 € à 885 € chacun.

Questions fréquentes

Qui est primo-accédant au sens de ces textes ?

L’article 116 renvoie à la « première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation », et exige que le bien soit destiné à la résidence principale de l’acquéreur. C’est au notaire, à l’acte, de constater que ces conditions sont réunies.

Le taux réduit s’applique-t-il dans le neuf ?

Le droit réduit du primo-accédant porte sur le droit d’enregistrement de l’article 1594 D, celui des ventes de logements anciens. Pour un logement neuf ou en VEFA, dont la fiscalité est différente, les fiches de commune donnent le calcul à part.

Jusqu’à quand ?

La majoration à 5 % est permise pour les actes passés jusqu’au 31 mars 2028 ; au-delà, le taux voté redevient celui en vigueur au 31 janvier 2025 (article 116, IV). La réduction de l’article 1594 F septies, elle, n’a pas de terme dans le texte.

Faut-il en faire la demande ?

Ce guide ne décrit pas la procédure ; il lit le taux. Les délibérations des départements sont publiées, et le tableau DGFiP en fait la synthèse : c’est lui qui est repris ici et sur chaque fiche.