Hypothèque, prêteur de deniers, caution : les frais de garantie d’un prêt immobilier

Le prêt immobilier a ses propres frais de notaire, distincts de ceux de la vente : l’acte de prêt, et surtout la garantie que la banque prend sur le bien. Trois garanties se rencontrent, et elles ne coûtent pas la même chose. L’hypothèque conventionnelle supporte une taxe de publicité foncière proportionnelle ; l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers — l’ancien « privilège de prêteur de deniers » — y échappe ; la caution d’un organisme ne passe pas par le notaire. Ce guide lit les textes et chiffre les trois sur un prêt de 200 000 €.

Qui paie les frais d’hypothèque ? L’emprunteur : « s’il n’y a stipulation contraire, les frais des inscriptions, dont l’avance est faite par l’inscrivant, sont à la charge du débiteur » (article 2433 du code civil). La banque, qui requiert l’inscription, en fait l’avance ; la charge revient à l’emprunteur.

À retenir : la taxe de publicité foncière frappe « les inscriptions d’hypothèques judiciaires ou conventionnelles » (article 663 du CGI) « au taux de 0,70 % » des sommes garanties (article 844), majoré du prélèvement de 2,14 % (article 1647, V, b) — 0,715 %, le chiffre des banques ; l’hypothèque légale du prêteur de deniers, qui n’est ni judiciaire ni conventionnelle, ne supporte qu’une « taxe fixe de 25 € ». Dans les deux cas : 0,05 % de contribution de sécurité immobilière (article 881 H) et les émoluments de l’acte de prêt (article A444-143).

L’acte de prêt : un émolument, quelle que soit la garantie

Quand le prêt est constaté par acte notarié — ce qui est nécessaire pour inscrire une hypothèque —, le notaire perçoit sur le capital emprunté l’émolument de l’article A444-143 du code de commerce : « le prêt, l’obligation avec ou sans garantie, la reconnaissance de dette, et l’ouverture de crédit » donnent lieu à 1,290 % jusqu’à 6 500 €, 0,532 % de 6 500 à 17 000 €, 0,355 % de 17 000 à 60 000 €, 0,266 % au-delà. Sur 200 000 € : 83,85 + 55,86 + 152,65 + 372,40 = 664,76 € hors taxe, 797,71 € TTC. Un prêt à plusieurs emprunteurs dans le même acte est taxé « sur le montant global des capitaux empruntés ».

L’hypothèque conventionnelle : 0,70 % plus 2,14 %

C’est la garantie de droit commun, celle qu’on prend quand le prêt ne finance pas l’achat lui-même — travaux, rachat de soulte, prêt relais — ou quand la banque la préfère. Son inscription au service de la publicité foncière est taxée : « les inscriptions d’hypothèques judiciaires ou conventionnelles » donnent lieu à la taxe de publicité foncière (article 663, 1°), « perçue au taux de 0,70 % » et « liquidée sur les sommes garanties en capital, intérêts et accessoires, même indéterminées, éventuelles ou conditionnelles, exprimées ou évaluées dans le bordereau » (article 844). L’État prélève en outre « 2,14 % en sus du montant de la taxe de publicité foncière […] perçus au profit des départements au taux de 0,70 % » (article 1647, V, b) : 0,70 % × 1,0214 = 0,715 %.

Sur 200 000 € garantis en capital : 1 400 € de taxe et 29,96 € de prélèvement, 1 429,96 €. Les intérêts et accessoires que la banque fait garantir — souvent évalués à un cinquième du capital — s’ajoutent à l’assiette. La contribution de sécurité immobilière est « liquidée au taux unique de 0,05 % sur les sommes ou valeurs de la créance garantie, énoncées au bordereau » (article 881 H) : 100 €. Et l’affectation hypothécaire elle-même a son émolument : consentie par l’emprunteur dans l’acte de prêt, elle vaut « la moitié des émoluments de l’acte principal » (article A444-136, 3°) — 332,38 € hors taxe, 398,86 € TTC.

L’hypothèque légale du prêteur de deniers : sans taxe proportionnelle

Quand le prêt sert à acheter le bien, la banque peut prendre l’hypothèque légale spéciale de l’article 2402 du code civil : « la créance de celui qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble est garantie sur celui-ci pourvu qu’il soit authentiquement constaté par l’acte d’emprunt que la somme était destinée à cet emploi, et par la quittance du vendeur que ce paiement a été fait des deniers empruntés ». Elle a remplacé le privilège de prêteur de deniers le 1er janvier 2022, avec le même avantage fiscal : elle est légale, ni judiciaire ni conventionnelle, donc hors du champ de l’article 663. « Les inscriptions qui échappent à la taxe proportionnelle sont soumises à une taxe fixe de 25 € » (article 844). La contribution de 0,05 % reste due, ainsi que les émoluments de l’acte de prêt et les formalités d’inscription.

Elle ne peut garantir que la part du prêt qui paie le prix d’acquisition : les travaux financés par le même prêt relèvent d’une hypothèque conventionnelle, taxée. Et elle n’existe que pour un bien existant — pas pour une construction à venir, ni pour la part d’une VEFA restant à payer.

La caution : pas d’acte, pas de taxe

Un organisme de caution — mutuelle ou société de garantie — s’engage à la place de l’hypothèque : le prêt n’a alors pas besoin d’être notarié pour sa garantie, aucune inscription n’est prise, aucune taxe de publicité foncière ni contribution n’est due. Le coût est la commission de l’organisme, fixée par lui, en partie restituable à la fin du prêt selon ses règles. Ce n’est pas un frais de notaire, et ce guide ne le chiffre pas.

Le calcul sur un prêt de 200 000 €

Les formalités d’inscription et de publication et les débours s’ajoutent, au tarif fixe et au coût réel. Le tableau retient 200 000 € d’assiette pour la taxe ; si le bordereau garantit aussi 40 000 € d’intérêts et accessoires, la taxe de l’hypothèque conventionnelle passe à 1 715,95 € et la contribution à 120 €. Le même calcul, sur votre prêt, se fait dans le simulateur des frais d’hypothèque.

À la fin du prêt : la mainlevée

Une hypothèque, conventionnelle ou légale, reste inscrite un an après la dernière échéance et s’efface alors d’elle-même. Vendre avant exige une mainlevée — un acte notarié que le vendeur paie, avec ses émoluments et sa contribution — que la caution, elle, n’impose pas.

Questions fréquentes

Quelle est la différence de coût entre l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers ?

La taxe de publicité foncière : 0,70 % des sommes garanties, plus 2,14 % de prélèvement (0,715 %), pour l’hypothèque conventionnelle ; une taxe fixe de 25 € pour l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège en 2022 (article 844 du CGI). Sur 200 000 €, l’écart est d’environ 1 800 €, affectation hypothécaire comprise.

Pourquoi la banque prend-elle une hypothèque conventionnelle plutôt que l’hypothèque légale ?

Parce que l’hypothèque légale du prêteur de deniers ne garantit que les deniers qui paient le prix d’un bien existant (article 2402, 2°, du code civil). Travaux, construction, VEFA pour la part à payer, rachat de crédit : hypothèque conventionnelle.

Les frais de garantie sont-ils compris dans les frais de notaire de l’achat ?

Non. Les frais d’acquisition portent sur la vente ; les frais de garantie portent sur le prêt et sont calculés sur le capital emprunté. Le notaire les fait figurer sur le même décompte, mais ce sont deux actes. Le simulateur de frais de notaire ne chiffre que la vente.

Que coûte une caution bancaire ?

Une commission fixée par l’organisme de caution, sans acte notarié ni taxe de publicité foncière. Ce n’est pas un frais de notaire ; le contrat de l’organisme en donne le montant et la part restituable.