Acheter en SCI : les mêmes frais de notaire, et 5 % sur les cessions de parts

« Acheter en SCI pour payer moins de frais de notaire » est une idée qui circule, et qui est fausse au moment de l’achat : la société civile immobilière qui acquiert un bien paie exactement les droits, les émoluments et la contribution qu’un particulier paie. Ce qui change, c’est l’après : le bien ne se transmet plus par une vente d’immeuble mais par une cession de parts, qui a son propre impôt — 5 % du prix des parts, sans passage obligé chez le notaire. Ce guide sépare les deux moments, et chiffre la différence sur 100 000 €.

À retenir : à l’achat, une SCI supporte le droit départemental, la taxe communale, les frais d’assiette, les émoluments et la contribution de sécurité immobilière comme n’importe quel acquéreur — « les droits […] sont supportés par les nouveaux possesseurs » (article 1712 du CGI), quelle que soit leur forme. Ensuite, « les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière » sont soumises à un droit d’enregistrement de 5 % (article 726, I, 2°), assis sur le prix des parts — c’est-à-dire sur la valeur nette de la société, dettes déduites.

À l’achat : aucune différence

L’acte de vente est le même, que l’acquéreur soit une personne ou une société : le droit de mutation au taux voté par le département (jusqu’à 4,50 % en principe, 5 % jusqu’au 31 mars 2028 là où le département l’a décidé — article 1594 D et loi de finances pour 2025), la taxe communale de 1,20 %, les frais d’assiette, les émoluments du notaire au barème de l’article A444-91, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. La SCI n’a pas accès au taux réduit des primo-accédants, réservé à la « première propriété » d’une personne physique qui occupe le bien. Sur 100 000 € dans un département à 5 % : 6 318,50 € de droits et taxes, 1 435,50 € d’émoluments TTC, 100 € de contribution — 7 854 €, comme pour un particulier. Le simulateur donne le chiffre pour chaque département.

Le neuf reste le neuf : une SCI qui achète en VEFA supporte la taxe de publicité foncière réduite de 0,70 %, comme tout acquéreur. Et la remise plafonnée sur les émoluments lui est ouverte aux mêmes conditions.

À la transmission : 5 % sur les parts, dettes déduites

C’est là que la SCI change la donne. Une fois le bien dans la société, ce sont des parts qui se vendent, se donnent ou se transmettent. Une cession de parts « dans des personnes morales à prépondérance immobilière » — celles dont l’actif « est, ou a été au cours de l’année précédant la cession […], principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France » — supporte un droit d’enregistrement de 5 % (article 726, I, 2°). Il est « assis sur le prix exprimé et le capital des charges qui peuvent ajouter au prix ou sur une estimation des parties si la valeur réelle est supérieure au prix augmenté des charges » (article 726, II). L’abattement de 23 000 € que connaissent les cessions de parts ordinaires (1° bis, à 3 %) ne s’applique pas ici.

Deux différences avec la vente d’un immeuble. La première est l’assiette : le prix des parts est la valeur de la société, c’est-à-dire l’immeuble moins les dettes de la SCI — un bien de 300 000 € financé par un emprunt dont il reste 200 000 € à rembourser fait des parts valant 100 000 €, et 5 000 € de droits, là où la vente de l’immeuble en aurait coûté environ 18 000 dans un département à 5 %. La seconde est la forme : la cession de parts n’exige pas d’acte notarié ; un acte sous seing privé enregistré au service des impôts suffit, et il n’y a alors ni émoluments proportionnels ni contribution de sécurité immobilière, puisque rien n’est publié au fichier immobilier. Les statuts peuvent toutefois imposer l’agrément des autres associés, et le notaire reste conseillé dès que la cession s’accompagne d’une garantie ou d’une reprise d’emprunt.

Ce que le guide ne chiffre pas

La constitution de la SCI a ses propres coûts — rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation — qui ne sont pas des frais de notaire. L’apport d’un immeuble déjà possédé à la SCI relève d’un régime distinct des droits de mutation, qui dépend de la fiscalité de la société et de l’apporteur ; il n’est pas traité ici. Les droits de donation sur des parts de SCI se calculent comme ceux d’une donation ordinaire, sur la valeur des parts : le simulateur de droits de donation s’applique, l’acte notarié en moins si la donation porte sur des parts.

La comparaison sur 100 000 €

L’écart tient d’abord à l’absence d’acte publié, ensuite au taux ; il grandit avec la dette de la SCI, qui réduit la valeur des parts. C’est aussi le prix d’une transmission fractionnable — quelques parts à la fois — que la donation d’un immeuble ne permet pas aussi simplement.

Questions fréquentes

Acheter en SCI fait-il baisser les frais de notaire ?

Non à l’achat : la SCI paie les mêmes droits, émoluments et contribution qu’un particulier, et n’a pas le taux primo-accédant. Oui à la revente ou à la transmission, si elles passent par une cession de parts : 5 % du prix des parts (article 726 du CGI), sans acte notarié obligatoire.

Quel est le taux sur une cession de parts de SCI ?

5 %, pour les parts d’une personne morale à prépondérance immobilière — dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France (article 726, I, 2°). L’assiette est le prix des parts, ou leur valeur réelle si elle est supérieure.

Faut-il un notaire pour céder des parts de SCI ?

Non. L’acte sous seing privé, enregistré au service des impôts, suffit ; sans acte notarié il n’y a ni émoluments proportionnels ni contribution de sécurité immobilière. Les statuts et un emprunt en cours peuvent rendre le notaire utile.

Une SCI peut-elle bénéficier du taux primo-accédant ?

Non : la réduction ou l’exonération vise « une première propriété » de l’acquéreur destinée à sa résidence principale, ce qu’une société ne peut pas être. Le taux général du département s’applique.