Frais de notaire sur un terrain à bâtir : droit commun ou 0,70 %, selon le vendeur

Faire construire commence par un acte notarié : celui du terrain. Les frais de notaire ne portent que sur lui — le contrat de construction, lui, n’en supporte aucun. Mais sur le terrain, le régime dépend du vendeur et de la façon dont la TVA s’applique : un terrain acheté à un particulier supporte le droit de mutation ordinaire du département ; le même terrain vendu par un lotisseur avec TVA sur le prix total ne supporte qu’une taxe de publicité foncière de 0,70 %, comme un logement neuf ; et si le lotisseur vend avec TVA sur la marge, on revient au droit commun. Ce guide lit les trois cas dans les textes.

À retenir : le taux de 0,70 % de l’article 1594 F quinquies vaut pour « les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir » soumises à la TVA, « sauf application des modalités prévues à l’article 268 » — la TVA sur la marge ; dans tous les autres cas, c’est le droit de mutation du département, jusqu’à 4,50 % plus 1,20 % de taxe communale et les frais d’assiette. Les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière sont les mêmes partout.

Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir ?

Le code général des impôts en donne une définition d’urbanisme, pas de fait : sont des terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme » (article 257, I, 2, 1°). Un terrain constructible au PLU est un terrain à bâtir, viabilisé ou non ; une parcelle agricole ne l’est pas, quelle que soit l’intention de l’acheteur. Ce qui compte pour le régime des frais est ensuite la qualité du vendeur.

Trois régimes selon le vendeur

La TVA sur la marge est le cas de l’article 268 : quand « l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction » de la TVA — un lotisseur qui a acheté ses terres à un agriculteur ou à un particulier, ce qui est le cas le plus fréquent — la TVA n’est calculée que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du terrain. L’acheteur paie alors moins de TVA au vendeur, mais les droits de mutation au taux plein. À l’inverse, le lotisseur qui a acheté avec TVA déductible vend avec TVA sur le prix total, et la mutation ne supporte que 0,70 %. L’acte de vente et le compromis mentionnent lequel des deux régimes s’applique ; c’est la première chose à lire.

Le droit départemental est fixé par chaque conseil départemental entre 1,20 % et 4,50 %, autour d’un taux de base de 3,80 % (article 1594 D) ; la majoration temporaire jusqu’au 31 mars 2028 et les taux effectivement votés sont dans le guide sur la composition des frais. Le taux de 0,70 % de l’article 1594 F quinquies est le même que celui d’un logement neuf, exposé dans le guide sur le neuf.

Le calcul sur un terrain à 120 000 €

Les deux postes fixes d’abord. Les émoluments du notaire suivent le barème de l’article A444-91 sur le prix : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà — soit 251,55 + 167,58 + 457,52 + 479,40 = 1 356,05 € hors taxe, 1 627,26 € TTC. La contribution de sécurité immobilière est de 0,10 % : 120 €.

Le second total n’est pas une économie de 6 900 € : dans le prix de 120 000 € du lotisseur, 20 000 € sont de la TVA versée au vendeur, que le particulier vendeur ne facture pas. La comparaison utile se fait entre les prix tout compris de deux terrains, frais d’acte inclus — pas entre les seuls frais de notaire. Le simulateur du site fait les deux calculs : option « Ancien » pour un terrain acheté à un particulier ou vendu avec TVA sur la marge, option « Neuf, VEFA ou terrain à bâtir vendu avec TVA sur le prix » pour l’autre cas.

L’engagement de construire : pas pour un particulier

L’article 1594-0 G exonère de droits et de taxe de publicité foncière « les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ». La condition d’assujettissement à la TVA exclut le particulier qui achète pour faire construire sa maison : l’engagement de construire est le régime des promoteurs et des marchands de biens, qui doivent justifier l’exécution des travaux à l’expiration des quatre ans. Un particulier paie les droits du tableau ci-dessus, sans engagement à prendre ni délai à tenir.

Ce que le terrain ne comprend pas

Les frais d’acte portent sur le prix du terrain, et sur lui seul. Le contrat de construction de maison individuelle, les raccordements, la taxe d’aménagement due sur le permis de construire, l’assurance dommages-ouvrage ne passent pas par le notaire et ne supportent ni droits de mutation ni émoluments proportionnels. Les débours — documents d’urbanisme, publication au service de la publicité foncière, état hypothécaire — s’ajoutent en revanche aux montants du tableau, au coût réel ; le site ne les estime pas.

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils réduits sur un terrain à bâtir ?

Seulement quand le terrain est vendu par un professionnel avec TVA sur le prix total : la mutation supporte alors une taxe de publicité foncière de 0,70 % du prix hors TVA (article 1594 F quinquies, A). Acheté à un particulier, ou à un professionnel qui applique la TVA sur la marge (article 268), le terrain supporte le droit de mutation du département, la taxe communale et les frais d’assiette — le même régime qu’un logement ancien.

Comment savoir si la vente est à la TVA sur la marge ?

Le compromis et l’acte le mentionnent : « TVA sur le prix total » ou « TVA sur la marge ». La règle est celle de l’article 268 : la marge s’applique quand l’achat du terrain par le vendeur ne lui a pas ouvert droit à déduction de TVA, ce qui est le cas quand il l’a acquis d’un particulier ou d’un exploitant agricole non assujetti.

Y a-t-il des frais de notaire sur la construction ?

Non. Seul l’achat du terrain est un acte notarié soumis aux droits et aux émoluments proportionnels. Le contrat de construction est un contrat privé entre le maître d’ouvrage et le constructeur ; il donne lieu à la taxe d’aménagement et aux assurances obligatoires, mais pas à des frais d’acte.

Le taux de 0,70 % suppose-t-il un engagement de construire ?

Non : il s’applique du seul fait que la vente est soumise à la TVA sur le prix total. L’engagement de construire de l’article 1594-0 G est un autre régime, une exonération réservée aux acquéreurs assujettis à la TVA qui s’engagent à produire un immeuble neuf dans les quatre ans.