Frais de notaire dans le neuf : 0,70 % au lieu de 5 %, et pourquoi

« Frais de notaire réduits dans le neuf » : la formule est vraie, et elle tient à un seul poste. Un logement ancien supporte le droit de mutation du département — 4,50 % ou 5 % du prix, plus la taxe communale et les frais d’assiette. Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA ; en contrepartie, la mutation ne supporte qu’une taxe de publicité foncière de 0,70 %. Les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière, eux, ne changent pas. Ce guide lit chaque poste dans le texte qui le fixe.

À retenir : dans le neuf, le poste « droits » passe d’environ 6,3 % à environ 0,7 % du prix. Sur 250 000 €, les frais d’acquisition tombent de 18 920 € à 4 613 € — mais le prix, lui, comprend 20 % de TVA.

Ce que dit le texte

L’article 1594 F quinquies du code général des impôts soumet « à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement au taux de 0,70 % » les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs « lorsqu’elles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée » (A). C’est la première vente d’un logement neuf, achevé ou en l’état futur d’achèvement, par un vendeur assujetti — le cas du promoteur. Une revente entre particuliers, même d’un logement récent, retombe dans le droit commun de l’ancien.

À cette taxe s’ajoute le prélèvement de l’État pour frais d’assiette : 2,14 % du montant de la taxe perçue au taux de 0,70 % (article 1647 du code général des impôts, V, b), là où le droit de l’ancien supporte 2,37 % (V, a).

Ce qui ne change pas

Le barème des émoluments dépend du nombre d’unités principales d’habitation du permis de construire (article A444-95). Le site ne connaît pas ce nombre : il retient la colonne « au plus 10 unités », qui est la plus élevée — le chiffre affiché est une borne haute, jamais une sous-estimation.

Un exemple : un appartement neuf à 250 000 €, TVA comprise

La TVA immobilière est au taux normal de 20 % (article 278 du code général des impôts). Le site retient comme assiette de la taxe de publicité foncière le prix hors TVA, soit 250 000 € / 1,2 = 208 333,33 € ; les émoluments et la contribution sont calculés sur le prix total, comme dans l’ancien.

Le même appartement ancien à 250 000 € dans un département à 5 % coûte 15 796,25 € de droits et taxes et 18 919,95 € de frais au total : la différence, 14 307 €, est celle que chaque fiche de commune affiche sous « Combien de frais dans le neuf ? ».

Acheter en Pinel en 2026 ? Le dispositif est fermé

La réduction d’impôt « Pinel » ne vise que les contribuables qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement « entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 » (article 199 novovicies du code général des impôts, version en vigueur relue le 6 octobre 2026). Le texte ne prévoit pas de prolongation au-delà : un achat signé en 2025 ou en 2026 n’ouvre plus droit à la réduction.

Ce qui ne dépendait pas du Pinel reste entier : un logement neuf acheté à un promoteur relève toujours de la taxe de publicité foncière à 0,70 %, et ses frais d’acte restent de l’ordre de 2 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Questions fréquentes

Peut-on encore acheter en Pinel en 2026 ?

Non. L’article 199 novovicies du code général des impôts ne vise que les acquisitions faites entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 ; un achat de 2025 ou de 2026 n’ouvre plus droit à la réduction d’impôt. Les frais de notaire réduits du neuf, eux, ne dépendaient pas du Pinel et s’appliquent toujours.

Les « frais réduits » valent-ils pour toute vente d’un logement récent ?

Non : seules les mutations soumises à la TVA — la première vente par un vendeur assujetti, typiquement un promoteur — relèvent du taux de 0,70 % (article 1594 F quinquies, A). Un particulier qui revend un appartement livré il y a deux ans vend dans l’ancien, au droit départemental.

Pourquoi le prix du neuf comprend-il la TVA ?

Parce que la vente y est soumise (c’est la condition même du taux réduit) : le prix affiché par le promoteur est un prix TVA comprise, au taux normal de 20 % (article 278). C’est pour cela que les frais « réduits » se lisent sur un prix qui, lui, ne l’est pas.

Les émoluments du notaire sont-ils réduits dans le neuf ?

Pas pour un petit programme : jusqu’à dix logements sur le même permis, le barème est celui de l’ancien. Ils diminuent avec la taille du programme, jusqu’au tiers pour cinq cents logements ou plus (article A444-95).

Un terrain à bâtir est-il traité comme le neuf ?

L’article 1594 F quinquies (A) vise aussi les terrains à bâtir, à la même condition : que la vente soit soumise à la TVA. Ce guide ne traite pas les autres cas de l’article — immeubles ruraux, opérations de rénovation, crédit-bail.