Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ? Location nue, meublée, revente

Jamais des loyers en location nue, sur option en meublé au réel (charges ou amortissement), toujours à la revente, au réel ou au forfait de 7,5 % du prix.

Vérifié sur les sources officielles le 2 octobre 2026, mis à jour le 5 octobre 2026 · Sources : BOFiP, Code général des impôts, impots.gouv.fr · Par Arno Joyeux

La réponse tient en trois cas. Location nue : non, jamais — ni au micro-foncier, ni au régime réel. Location meublée au régime réel : oui, sur option, en charges l’année de l’achat ou amortis avec l’immeuble. Revente : toujours, puisqu’ils majorent le prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value, au réel ou au forfait de 7,5 % du prix. Les montants en jeu sont ceux du détail des frais : sur un appartement ancien à 250 000 € dans un département à 5 %, 18 920 € de frais d’acquisition, dont 15 796 € de droits et taxes et 2 874 € d’émoluments TTC.

Location nue : non, dans les deux régimes

Au micro-foncier — revenu brut foncier de 15 000 € au plus dans l’année —, l’administration applique un abattement de 30 % « représentatif de l’ensemble des charges », réputé couvrir « l’ensemble des charges de la propriété exposées pour l’acquisition ou la conservation du revenu foncier » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90 et 160). Aucune déduction ne s’y ajoute, les frais d’acquisition pas plus qu’une autre.

Au régime réel, les charges déductibles sont celles qu’énumère l’article 31 du code général des impôts, en neuf catégories : frais d’administration et de gestion, indemnités d’éviction, travaux, charges locatives, impôts, primes d’assurance, provisions de copropriété, intérêts et frais d’emprunt, déductions spécifiques (BOI-RFPI-BASE-20). Les frais d’acquisition n’y figurent pas, et la doctrine le dit expressément pour la plus grosse part d’entre eux : les propriétaires « ne peuvent pas déduire les droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, y compris la taxe additionnelle perçue au profit des collectivités locales » (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 90). Les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les formalités suivent le même sort : ce sont des éléments du prix de revient de l’immeuble, pas des charges de l’année.

Ce que l’on peut déduire, en revanche, ce sont les intérêts et frais du prêt qui a financé l’achat — frais de dossier, garantie, assurance de l’emprunteur —, qui entrent dans la huitième catégorie.

Location meublée au réel : oui, sur option

Le loueur en meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC — recettes de l’année précédente de 77 700 € au plus pour un meublé de longue durée —, l’abattement forfaitaire est de 50 % (305 € au moins), et là encore rien ne s’y ajoute (impots.gouv.fr, « Location meublée »).

Au régime réel, l’immeuble est une immobilisation, et « les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges » (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 ; annexe III au CGI, article 38 quinquies). Deux voies, donc :

Option	Effet sur l’exemple à 250 000 €	Ce qu’il faut savoir
Frais comptabilisés en charges	18 920 € déduits des recettes de l’année de l’achat	L’option vaut pour tous les frais d’acquisition de toutes les immobilisations, et elle est irrévocable (§ 170). Un déficit de loueur non professionnel ne s’impute que sur des bénéfices de même nature.
Frais incorporés au coût de l’immeuble	Amortis avec l’immeuble, année après année	Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition à la revente (article 150 VB, III) : l’impôt est différé, pas effacé.

L’option se formalise par la seule écriture comptable, en immobilisation ou en charges (§ 160). Elle se prend à la première clôture et engage les suivantes.

À la revente : toujours

Pour la plus-value d’un immeuble acquis à titre onéreux, le prix d’acquisition est majoré « des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret, que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition » (article 150 VB, II 3°). Au réel, la doctrine retient « les honoraires du notaire ou du rédacteur de l’acte, les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur » et « les droits d’enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable », sur justificatifs (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 40 à 60). Sur l’exemple, le forfait donne 18 750 €, le réel 18 920 € : le réel l’emporte de 170 €, à condition de produire l’acte. Le calcul complet est dans le simulateur de plus-value.

Questions fréquentes

Les frais de notaire d’une résidence principale sont-ils déductibles ?

Non : sans revenu locatif, il n’y a rien dont les déduire, et la plus-value de la résidence principale est exonérée.

Et la commission de l’agence immobilière ?

Même traitement que les frais d’acte : non déductible des loyers d’une location nue, déductible ou amortissable sur option en meublé au réel, et majoration du prix d’acquisition à la revente quand elle a été payée par l’acquéreur.

Faut-il choisir le meublé pour « récupérer » les frais de notaire ?

Les frais déduits en charges créent souvent un déficit la première année, qui ne s’impute que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle ; les frais amortis sont réintégrés dans la plus-value à la vente. L’avantage est réel mais il se mesure sur la durée de détention, pas sur la seule année de l’achat.