Compromis, promesse de vente : ce qui se paie avant l’acte, et ce qui ne peut pas l’être

Entre l’offre acceptée et l’acte de vente, il y a l’avant-contrat — un compromis, ou une promesse unilatérale de vente — et souvent une première somme demandée à l’acheteur. Ce moment a ses règles, écrites pour protéger l’acquéreur non professionnel d’un logement : un délai de dix jours pour se rétracter, pendant lequel personne ne peut lui prendre un euro ; un dépôt qui ne peut aller qu’entre des mains garanties ; et, pour la promesse unilatérale, une formalité d’enregistrement à peine de nullité, taxée 125 €. Ce guide dit ce qui se paie avant l’acte, à qui, et ce que dit la loi de chaque euro.

À retenir : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte » (L271-1 du code de la construction et de l’habitation), et « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel […] aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation » (L271-2) — 30 000 € d’amende. Un versement n’est possible qu’ensuite, ou dès la signature s’il est reçu par un professionnel « disposant d’une garantie financière », qui le restitue « dans un délai de vingt et un jours » en cas de rétractation.

Les dix jours : aucun versement

Pour « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation », l’acquéreur non professionnel dispose de dix jours de rétractation à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte, ou de sa remise en main propre par le professionnel mandaté (L271-1). Pendant ce délai, la règle est absolue : « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit » (L271-2). « Lorsque l’acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours. » « Est puni de 30 000 euros d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement » en violation de cette règle.

Une seule exception, et elle dit qui peut tenir les fonds : « lorsque l’un des actes […] est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés » — le notaire, ou l’agent immobilier garanti. « Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation » (L271-2).

Le dépôt de garantie : un usage, pas un tarif

La somme demandée à la signature du compromis — appelée dépôt de garantie, séquestre ou indemnité d’immobilisation dans une promesse — n’est fixée par aucun texte ; elle est convenue entre les parties, en pratique quelques pour cent du prix. La loi n’en règle que deux choses : elle ne peut être exigée pendant les dix jours sauf entre des mains garanties, et « si les parties conviennent d’un versement à une date postérieure à l’expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue » (L271-2). Consignée chez le notaire, elle s’impute sur le prix le jour de l’acte ; elle est restituée si une condition suspensive — le prêt, le plus souvent — ne se réalise pas ; elle est acquise au vendeur si l’acheteur renonce hors de ces cas, selon ce que l’avant-contrat stipule.

La promesse unilatérale : enregistrée sous dix jours, 125 €

Le compromis — promesse synallagmatique — n’exige aucune formalité fiscale. La promesse unilatérale de vente, elle, doit être « constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire », faute de quoi elle « est nulle et de nul effet » (code civil, article 1589-2). L’enregistrement au service des impôts donne lieu à l’imposition fixe des actes « qui ne se trouvent ni exonérés, ni tarifés par aucun autre article » : 125 € (CGI, article 680). C’est le seul impôt de l’avant-contrat ; les droits de mutation ne naissent qu’avec la vente elle-même.

Les frais de l’avant-contrat lui-même

Un compromis signé à l’agence ne coûte rien de plus que les honoraires de l’agence, compris dans le prix ou à la charge de l’acquéreur selon le mandat. Un avant-contrat rédigé par le notaire donne lieu à des frais de rédaction, que l’étude demande le plus souvent au moment de l’acte définitif et impute sur les émoluments de la vente ; ils sont à la charge de l’acheteur comme « les frais d’actes et autres accessoires à la vente » (code civil, article 1593), sauf clause contraire. Aucun droit proportionnel n’est perçu à ce stade : le guide sur qui paie, et quand décrit la provision, puis le décompte, qui n’interviennent qu’à l’acte.

Questions fréquentes

Peut-on demander un acompte à la signature du compromis ?

Pas pendant les dix jours de rétractation, sauf si la somme est reçue par un professionnel qui a une garantie financière — notaire ou agent immobilier garanti —, qui doit la restituer sous vingt et un jours en cas de rétractation (L271-2 du code de la construction et de l’habitation). Après le délai, un versement convenu est possible ; l’exiger ou le recevoir avant est puni de 30 000 € d’amende.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non : aucun texte ne l’impose ni n’en fixe le montant. Il est convenu entre les parties et consigné entre des mains garanties ; il s’impute sur le prix, ou est restitué si une condition suspensive échoue.

La promesse de vente doit-elle être enregistrée ?

La promesse unilatérale, oui : dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité (code civil, article 1589-2), pour un droit fixe de 125 € (CGI, article 680). Le compromis, promesse synallagmatique, n’a pas cette obligation.

Que rembourse-t-on si l’acheteur se rétracte ?

Tout ce qu’il a versé, dans les vingt et un jours suivant le lendemain de sa rétractation, par le professionnel qui détenait les fonds (L271-2). La rétractation dans les dix jours n’a pas à être motivée et ne coûte rien.