Mobilier et frais de notaire : la liste de ce qui se déduit, et la règle qui décide

Mobilier déduit des frais de notaire : ce qui compte, ce qui ne compte pas (le scellé), la liste à joindre à l’acte et l’économie, 64 € par 1 000 € à 5 %.

Vérifié sur les sources officielles le 6 octobre 2026 · Sources : Bulletin officiel des finances publiques, Code civil, Code général des impôts et 1 autre · Par Arno Joyeux

Quand un logement ancien est vendu meublé, les droits de mutation — l’essentiel des « frais de notaire » — ne frappent que l’immeuble, à condition que les meubles aient leur propre prix dans l’acte et qu’ils y soient listés un par un. Tout se joue sur deux questions : qu’est-ce qui est un meuble au sens de la loi, et comment l’écrire. Ce guide y répond avec les deux textes qui tranchent — l’article 735 du code général des impôts, commenté au BOFiP, et les articles 524 et 525 du code civil — puis chiffre ce que chaque millier d’euros de mobilier fait gagner.

À retenir : un meuble se déduit s’il peut partir sans rien casser ; ce qui est scellé, ou ne se détache qu’en abîmant le logement, fait partie de l’immeuble (code civil, article 525). Il faut un prix particulier pour les meubles ET une estimation « article par article » dans l’acte ou en annexe (article 735 du CGI). Dans un département à 5 %, chaque tranche de 1 000 € de mobilier ainsi listé fait économiser 64,19 € ; 8 000 € de meubles, 513,48 €.

La règle : un prix à part, et une liste article par article

L’article 735 du CGI pose le principe à l’envers : dans une vente qui porte à la fois sur des meubles et un immeuble, le droit est perçu « sur la totalité du prix » au tarif des immeubles, sauf s’il est stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers et qu’ils sont « désignés et estimés, article par article, dans le contrat » (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 10). Deux conditions, donc, et toutes deux dans l’acte.

Le prix particulier doit figurer dans l’acte de vente lui-même ; une « déclaration estimative sans force obligatoire » ne suffit pas (§ 130 à 170). L’estimation détaillée est « indispensable » : elle peut être dans le corps de l’acte, en annexe, ou dans un inventaire authentique antérieur à la vente et pas trop ancien (§ 210). Ne valent pas : le renvoi à un état sans date certaine ou dressé après la vente, et la ventilation faite après coup, une fois l’acte enregistré (§ 150 et 210). La liste se prépare donc avec le compromis, pas la veille de la signature.

Deux limites encore. Meubles et immeuble doivent être vendus « entre les mêmes personnes » : un mobilier qui appartient à quelqu’un d’autre que le vendeur du logement ne sort pas de l’assiette. Et la règle ne joue pas pour un logement vendu sous le régime de la TVA (§ 90) — le neuf vendu par un promoteur, qui relève déjà d’une taxe de 0,70 % (guide sur le neuf).

Ce qui compte comme meuble, ce qui fait partie du logement

Le code civil range dans l’immeuble les objets « que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds » et les effets mobiliers attachés au fonds « à perpétuelle demeure » (article 524). L’article 525 dit quand un objet est attaché à perpétuelle demeure : quand il est scellé en plâtre, en chaux ou en ciment, ou quand il ne peut être détaché « sans être fracturé et détérioré », ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle il est attaché. Le critère pratique en découle : ce qui peut être emporté sans casse est un meuble ; ce qui ne part qu’en abîmant le mur, le sol ou l’objet lui-même suit le logement.

Peut figurer dans la liste (s’il part sans dégradation)	Suit le logement (scellé ou indétachable)
Lits, canapés, tables, chaises, armoires et bibliothèques posées	Placards et rangements maçonnés
Électroménager posé : réfrigérateur, lave-linge, sèche-linge, micro-ondes	Ce qui est scellé au plâtre, à la chaux ou au ciment
Luminaires, rideaux et voilages qui se décrochent	Glaces et miroirs pris dans les boiseries (code civil, article 525)
Meubles de jardin, abri de jardin démontable non scellé	Revêtements : parquet, carrelage, faïence
Éléments de cuisine qui se démontent sans casse	Éléments de cuisine scellés ou découpés à la mesure du mur, qu’on ne retire qu’en les détériorant

La ligne de la cuisine est celle qui se discute le plus : elle se tranche élément par élément, sur la fixation réelle, pas sur le mot « équipée ».

La valeur : celle d’occasion, pas celle du catalogue

Le texte a été écrit pour combattre la fraude (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 1 à 20) : la valeur inscrite doit être celle des meubles tels qu’ils sont vendus, c’est-à-dire d’occasion, et l’administration peut la contester. Gonfler la liste pour faire baisser les droits revient à dissimuler une partie du prix de l’immeuble. Aucun des textes cités ici ne fixe de plafond en pourcentage du prix : le chiffre qui compte est la valeur vénale de chaque objet, qu’on doit pouvoir justifier.

Ce que la liste fait gagner

Les droits de l’ancien sont, dans un département qui a porté son droit à 5 % (loi de finances pour 2025, article 116, jusqu’au 31 mars 2028), de 5 % de droit départemental, 1,20 % de taxe communale et 2,37 % de frais d’assiette sur le droit départemental : 6,3185 % de l’assiette. Avec la contribution de sécurité immobilière à 0,10 %, chaque tranche de 1 000 € de mobilier sorti de l’assiette fait gagner 64,19 € ; à 4,50 % — un département qui n’a pas majoré, ou un primo-accédant —, 59,07 €. Les émoluments du notaire, eux, restent calculés sur le prix total.

Mobilier listé dans l’acte	Gain à 5 %	Gain à 4,50 %
5 000 €	320,93 €	295,33 €
8 000 €	513,48 €	472,53 €
15 000 €	962,77 €	886,00 €

Le simulateur de frais de notaire a un champ « dont mobilier » : il retire ce montant de l’assiette des droits, au taux de votre département. Les autres leviers — la commission d’agence à la charge de l’acquéreur, la remise sur les émoluments, le taux primo-accédant — sont chiffrés dans le guide Réduire les frais de notaire.

Le modèle de liste à joindre à l’acte

Une ligne par objet, avec ce qui permet de le reconnaître et sa valeur ; le total est le prix particulier du mobilier, distinct du prix de l’immeuble.

Désignation	Pièce	État	Valeur estimée
Réfrigérateur-congélateur posé, marque et modèle	Cuisine	Bon état	… €
Canapé trois places	Séjour	Usagé	… €
Armoire deux portes	Chambre 1	Bon état	… €
Total du mobilier			… €

La liste se transmet au notaire avant la signature, pour qu’elle figure dans l’acte ou en annexe datée : une estimation ajoutée après la vente ne vaut pas (§ 210).

Questions fréquentes

Une cuisine équipée se déduit-elle des frais de notaire ?

Seulement pour ce qui se démonte sans casse : l’électroménager posé, les éléments qui se retirent sans détériorer le mur ni l’élément. Ce qui est scellé, ou ne se détache qu’en étant fracturé, est attaché au logement « à perpétuelle demeure » (code civil, article 525) et reste dans l’assiette des droits.

Combien fait gagner le mobilier sur les frais de notaire ?

64,19 € par tranche de 1 000 € de mobilier dans un département à 5 %, 59,07 € à 4,50 % : 513,48 € pour 8 000 € de meubles. Il faut un prix particulier et une estimation article par article dans l’acte (article 735 du CGI) ; les émoluments du notaire ne baissent pas.

Peut-on ajouter la liste du mobilier après la signature ?

Non. L’estimation doit être dans l’acte, en annexe, ou dans un inventaire authentique antérieur à la vente ; un état sans date certaine ou dressé après la vente, ou une ventilation faite après l’enregistrement, ne permet pas de sortir les meubles de l’assiette (BOI-ENR-DMTOI-10-120, § 150 et 210).

Y a-t-il un plafond pour le mobilier déclaré ?

Aucun des textes qui fondent la déduction ne fixe de pourcentage maximal. La valeur doit être la valeur réelle, d’occasion, de chaque objet : une liste gonflée reste une dissimulation de prix, que l’administration peut redresser.