Frais de notaire à Saint-Denis

Sur les 13 903 € d’un appartement au prix médian, 11 499,67 € sont des droits et taxes (droit départemental, taxe communale, frais d’assiette), 2 221,72 € les émoluments TTC du notaire au barème réglementé et 182,00 € la contribution de sécurité immobilière.

Sur les 21 760 € d’une maison au prix médian, 18 228,87 € sont des droits et taxes (droit départemental, taxe communale, frais d’assiette), 3 242,84 € les émoluments TTC du notaire au barème réglementé et 288,50 € la contribution de sécurité immobilière.

Le département applique la majoration temporaire permise par la loi de finances pour 2025 : 5,00 % de droit départemental depuis le 1er avril 2025, contre 4,50 % pour un primo-accédant.

Saint-Denis : 1 028 ventes publiées dans DVF sur le dernier millésime, dont 751 ventes d’appartement et 120 ventes de maison retenues pour les prix.

La moitié centrale des ventes d’appartement s’est faite entre 2 869 €/m² et 4 599 €/m², pour une médiane de 3 923 €/m².

Pour une maison, la moitié centrale des ventes va de 2 768 €/m² à 4 284 €/m², médiane 3 163 €/m².

Le prix médian d’un appartement à Saint-Denis est passé de 4 276 €/m² en 2021 à 3 923 €/m² en 2025, soit 8 % de baisse.

Le prix médian d’une maison à Saint-Denis est passé de 4 527 €/m² en 2021 à 3 163 €/m² en 2025, soit 30 % de baisse.

Pour une maison, le prix médian a culminé à 4 681 €/m² en 2023 avant de redescendre.

Saint-Denis : 39,65 % de taxe foncière sur les propriétés bâties en 2025, dont 38,94 % pour la commune ; l’intercommunalité ne vote pas de taux.

Ce taux de 39,65 % s’applique à la base d’imposition : la moitié de la valeur locative cadastrale du logement.

Le taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est de 6,98 % : la DGFiP l’affiche à part du taux global.

Pour un terrain (propriétés non bâties), le taux global est de 47,24 %.

Saint-Denis : l’eau potable coûte 2,18 €/m³ TTC au 1er janvier 2025, pour une consommation de référence de 120 m³ par an, soit 262 € par an, abonnement compris.

Ce prix de l’eau potable est la médiane des 39 communes de la Seine-Saint-Denis dont il est connu.

Le service d’eau potable est organisé par Syndicat des Eaux D'Île-de-France (SEDIF), qui en a délégué l’exploitation.

Ce sont les prix que les services déclarent à l’Observatoire des services publics d’eau et d’assainissement pour l’exercice 2024 : abonnement, consommation, redevances de l’agence de l’eau et TVA compris. Une facture réelle dépend de la consommation du foyer ; 120 m³ par an est la référence de l’INSEE pour comparer les prix.

Saint-Denis : 160 879 234 € de dette au 31 décembre 2025, soit 1 074 € par habitant (budget principal).

Il faudrait 4,6 ans pour rembourser cette dette si toute l’épargne brute de 2025 (34 604 531 €) y était consacrée : c’est la capacité de désendettement.

La dette par habitant est égale à la médiane des 41 communes de 100 000 habitants ou plus : 1 074 €.

En 2025, Saint-Denis a perçu 1 833 € de recettes de fonctionnement par habitant, dont 1 094 € d’impôts locaux, et en a dépensé 1 602 €.

Le remboursement de la dette, capital et intérêts, a représenté 137 € par habitant en 2025 ; les dépenses d’équipement, 324 €.

Ce sont les comptes de gestion 2025 du budget principal, arrêtés après la clôture de l’exercice : ils disent ce qui a été encaissé, dépensé et emprunté, pas ce qui sera voté ensuite. Une dette finance le plus souvent des équipements durables ; seule, elle ne dit pas si la gestion est bonne ou mauvaise.

Loyers encadrés à Saint-Denis : pour un nouveau bail, le plafond légal est le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, pas le loyer d’annonce publié ici.

Saint-Denis : le loyer d’annonce d’un appartement non meublé est de 20,97 €/m², charges comprises, en 2025 (intervalle à 95 % : 16,37 €/m² à 26,88 €/m²), soit 1 091 € par mois pour 52 m².

Une maison s’y loue moins cher au m² qu’un appartement : 17,96 €/m² contre 20,97 €/m², soit 3,01 €/m² de moins.

Les petites surfaces s’y louent plus cher au m² : 24,05 €/m² pour un studio ou un deux-pièces, 18,94 €/m² pour un trois-pièces ou plus, 27 % de plus.

Aux surfaces de référence de l’ANIL, le loyer charges comprises est de 1 091 € par mois pour un appartement de 52 m², 890 € pour un studio ou deux-pièces de 37 m² et 1 653 € pour une maison de 92 m².

Repère : la médiane des communes publiées sur ce site où l’ANIL calcule ce loyer est de 12,15 €/m² pour un appartement. Un loyer d’annonce, charges comprises : ni un loyer signé, ni un plafond.

Un appartement se loue 20,97 €/m² charges comprises à Saint-Denis (annonces, ANIL) et s’y vend 3 923 €/m² (ventes DVF de 2025) : un rendement locatif brut de 6,4 % par an.

Pour une maison : 17,96 €/m² à la location, 3 163 €/m² à la vente, soit 6,8 % brut par an.

Repère : le rendement brut médian des communes publiées est de 6,1 % pour un appartement. Brut : avant charges, taxe foncière, vacance et frais.

Pour un bail d’habitation, la zone tendue ouvre au locataire d’un logement vide à Saint-Denis un préavis d’un mois.

Le loyer y est aussi plafonné : Saint-Denis fait partie du territoire d’encadrement des loyers « Plaine Commune », où le loyer d’un nouveau bail est plafonné par un loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié.

Sur 33 974 logements diagnostiqués à Saint-Denis entre le 1er juillet 2021 et le 5 octobre 2026 (DPE publiés par l’ADEME), 1 903 logements sont des passoires thermiques, classés F ou G : 5,6 %, dont 2,4 % en G.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en France métropolitaine (bail signé, renouvelé ou reconduit tacitement) : c’est le cas de 814 logements parmi ceux diagnostiqués à Saint-Denis. Les 1 089 logements classés F ne pourront plus l’être à partir du 1er janvier 2028, les 4 723 logements classés E à partir du 1er janvier 2034 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).

Par type de logement : 4,9 % de passoires thermiques parmi les 32 965 appartements diagnostiqués, 28,0 % parmi les 1 009 maisons diagnostiquées.

Repère : la part médiane de passoires thermiques des communes publiées est de 12,0 %. Le DPE ne couvre que les logements diagnostiqués depuis juillet 2021 (vente, location…) : l’ADEME prévient que sa base ne couvre pas l’ensemble du parc et n’en est pas représentative.

En 2025, la police et la gendarmerie ont enregistré 225 cambriolages de logement à Saint-Denis, soit 3,5 cambriolages pour 1 000 logements (SSMSI, données publiées le 9 juillet 2026).

C’est moins qu’en 2022, où 511 cambriolages avaient été enregistrés.

La même année : 421 véhicules volés, 1 564 infractions de destructions et dégradations volontaires et 822 victimes de violences physiques hors cadre familial.

Le tableau donne, pour chaque indicateur, les faits enregistrés en 2025, leur taux pour 1 000 habitants (pour 1 000 logements pour les cambriolages ; population 2023 et logements 2022 du recensement de l’Insee) et les faits enregistrés en 2022.

Ce sont des faits enregistrés en 2025 par la police et la gendarmerie — après une plainte, un signalement, un flagrant délit ou à l’initiative des services —, pas toute la délinquance : selon les enquêtes Cadre de vie et sécurité citées par le SSMSI, 74 % des victimes de cambriolage portaient plainte en moyenne de 2011 à 2018, 12 % seulement des victimes de violences sexuelles hors ménage. Les faits sont comptés dans la commune où ils ont été commis et rapportés à ses seuls habitants (à ses logements pour les cambriolages) : une commune touristique ou commerçante, où passent beaucoup de visiteurs et de clients, peut avoir un taux élevé.

Repère : le taux médian de cambriolages des communes publiées sur ce site est de 6,4 cambriolages pour 1 000 logements.

Pour les revenus de 2024, les 88 883 foyers fiscaux de Saint-Denis ont déclaré en moyenne 19 994 € de revenu fiscal de référence par foyer ; 31,6 % d’entre eux paient l’impôt sur le revenu (DGFiP, IRCOM, données publiées le 26 mai 2026).

Les foyers qui déclarent des salaires (68,7 % des foyers) en déclarent en moyenne 26 377 € par an ; ceux qui perçoivent des retraites ou pensions (18,3 %), 18 686 €.

Ce sont des montants par foyer fiscal et avant impôt, pas des salaires individuels : un couple marié ou pacsé fait en principe une seule déclaration, et un foyer où deux personnes travaillent déclare deux salaires. Salaires et pensions sont comptés avant la déduction forfaitaire de 10 %. Ce sont des moyennes : quelques hauts revenus les tirent vers le haut.

Selon l’Insee, le niveau de vie médian de Saint-Denis est de 18 130 € par an en 2023, soit 1 511 € par mois : la moitié des habitants vivent avec moins, l’autre moitié avec plus. Le niveau de vie est le revenu disponible du ménage (après impôts directs, prestations sociales comprises) divisé par son nombre d’unités de consommation.

Repère loyer / revenu : pour une personne seule au niveau de vie médian de Saint-Denis, le loyer d’annonce d’un studio ou deux-pièces de 37 m² (890 € par mois, charges comprises) représente 58,9 % de son revenu.

Ce n’est qu’un ordre de grandeur, pas le taux d’effort d’un ménage réel : le loyer est celui des annonces (ANIL), les revenus ceux de 2023, et la médiane mêle locataires et propriétaires. Une personne seule compte une unité de consommation : son revenu disponible est égal à son niveau de vie.

Repère : la moitié des communes publiées sur ce site ont un revenu fiscal de référence moyen inférieur à 31 274 € par foyer.

Saint-Denis fait partie de la Métropole du Grand Paris, dans la Seine-Saint-Denis (région Île-de-France).